종합부동산세(종부세)는 부동산을 일정 기준 이상 보유한 사람에게
별도로 부과되는 고세율 재산세입니다.
특히 주택, 토지, 상가 등을 다수 소유한 경우, 매년 12월이면 고지서에 깜짝 놀라게 되죠.
이번 글에서는 종부세 과세 대상, 계산 방법, 납부 시기, 합산배제신고 방법, 세율, 환급까지
현행 기준에 맞춰 정확하고 실무적으로 정리해드립니다.
🏠 종합부동산세란?
- 과세 대상: 일정 공시가격을 초과하는 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 보유자
- 부과 기준: 매년 6월 1일 기준 보유현황
- 납세 의무자: 개인, 법인 포함
- 과세 주체: 국세청 (지방세인 재산세와 별도 과세)
💡 단독주택, 아파트, 오피스텔(주택용도 등록 시), 토지 등 모두 해당 가능
🧮 종부세 계산방법
[Step 1] 공시가격 확인
👉 공동주택 → 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인
[Step 2] 과세표준 산정
= (보유 주택의 합산 공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율
✅ 공정시장가액비율: 2024년 기준 80%
[Step 3] 세율 적용
✅ 주택 보유 유형, 조정대상지역 여부에 따라 차등 세율
[Step 4] 세부담 상한 비교
= 전년도 종부세 대비 최대 150% 한도 내
[Step 5] 고지세액 확정
📍 예시 계산:
- 공시가 합계: 17억
- 1세대 1주택자 → 기본공제 12억
- 과세표준: (17억 - 12억) × 80% = 4억 × 0.005 = 약 200만 원 + 지방교육세
📅 종부세 납부 시기
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 고지서 발송 | 11월 하순 |
| 납부 기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 분납 신청 | 세액 250만 원 초과 시 가능 (최대 6개월 분납) |
| 정기 고지 대상 | 전년도 보유 부동산 기준 |
✅ 고지서 미수령 시 ‘홈택스 → 전자고지 서비스’에서 조회 가능
✅ 모바일 알림톡으로도 수령 가능 (카카오·토스 연동)
🔄 합산배제신고란?
과세 대상에서 특정 부동산을 제외 요청하는 제도로,
제대로 신고하지 않으면 억 단위 종부세가 부과될 수 있습니다.
📍 대표적 합산배제 대상
- 등록 임대주택 (공공 or 민간, 요건 충족 시)
- 사원용 주택
- 장기임대 건설용 토지
- 상속받은 주택 (1주택 추가 인정 요건 시)
🗓 신고 기간
| 정기 신고 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 정정 신고 | 12월 1일 ~ 12월 16일 (고지 이후 이의신청 개념) |
✅ 미신고 시 과세 → 이후 환급 가능성은 있지만 이자·번거로움 발생
📋 신고 방법
- 홈택스 접속 → 종부세 합산배제/과세특례 신고 메뉴
- 임대주택등록번호, 임대기간, 공시가격 등 입력
- 관련 서류 첨부(계약서, 등기부등본 등)
- 접수 후 전자문서 수령 또는 심사 결과 확인 가능
📌 오프라인 서면 제출도 가능(관할 세무서 접수), 하지만 전자신고가 빠르고 정확
📈 종부세 세율 (2024년 기준)
| 일반 개인 (1세대 1주택자) | 3억 이하 ~ 94억 초과 | 0.5% ~ 2.7% |
| 조정대상지역 다주택자 | 0.6% ~ 6.0% (누진세율) | |
| 법인 | 3.0% ~ 6.0% 고정세율 (합산 적용) |
☑ 법인은 별도 공제 없음
☑ 고가주택(공시가 12억 초과)은 단일주택자도 종부세 대상
💸 종부세 환급, 받을 수 있을까?
환급 가능한 경우
- 합산배제 요건 충족 후 미신고 → 경정청구로 환급
- 세율 적용 오류
- 이중 과세
- 착오 신고
경정청구 방법
- 홈택스 접속 → ‘경정청구 신청’ 메뉴
- 과세표준 확정일부터 5년 이내 신청 가능
- 심사 결과 후 30일 내 환급 또는 불수리 통지
✅ 환급금에는 지연이자 포함
✅ 통상 1~2개월 소요, 온라인 신청 권장
📝 요약 정리표
| 과세 대상 | 일정 공시가격 초과 주택·토지 보유자 |
| 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 납부시기 | 매년 12월 1~15일 |
| 계산방식 | 공시가 합산 - 공제 × 비율 → 세율 적용 |
| 세율 | 0.5%~6.0% (다주택·법인 고율 적용) |
| 합산배제신고 | 9월 16~30일 (필수), 12월 정정 가능 |
| 환급 | 경정청구 가능 (5년 내 신청, 이자 포함) |
📣 실무 꿀팁 + 행동 유도 문구
- ✅ 홈택스 세액계산기 활용 → 예상 부담 체크
- ✅ 부동산 공시가격 이의 신청 기간 함께 확인
- ✅ 9월 합산배제 신고는 미리 자료 준비 필수
- ✅ 고지 후 억울한 세금 부과 시, 12월 정정 신고 or 5년 내 경정청구
👉 올해도 고지서 받기 전 사전 점검 필수!
👉 “내 주택은 종부세 대상일까?” 고민되면 홈택스 → 간편조회 클릭
👉 합산배제 대상이라면 9월에 반드시 신고하세요!
